持ち家か賃貸かで、私は悩みませんでした

「持ち家か賃貸か」。この問いを、私は一度も真剣に考えたことがありません。

いや、正確に言う。考えなかったのではなく、その問いの前で立ち止まらなかったんです。

2014年、私は神奈川県内の海沿いにある中古マンションを2,900万円で買いました。7年住んで、2021年に5,000万円で売った。その売却益は、次に買ったログハウスの頭金の一部に充て、残りは再投資に回しました。翌2022年には、築古のアパートを一棟。いまはその家賃収入が、私の収入の柱のひとつになっています。

こう書くと、うまくいった人の話に見えるかもしれません。でも、この記事で書きたいのはそこではないんです。

書きたいのは、多くの人が「持ち家か賃貸か」で悩んでいる時間に、私はまったく別のことを見ていた、ということ。そして振り返ると、その見方のほうが結果に効いていた、ということです。

私は「持ち家か賃貸か」で悩まなかった

家を買おうと決めたとき、私は賃貸と比較していない。買う前提で動いていました。

では何を見ていたのか。自分が住みたい家かどうか。その場所が気に入るかどうか。仕様が気に入るかどうか。並べてみると、どれも同じことを言っている。結局、自分が好きかどうかでした。

比較はその先の話です。好きだと思える家がいくつか見つかって、はじめて比べる段階になる。私の場合、この順番が逆になったことはありませんでした。

実際、見に行った先のひとつは、家そのものは良かったんです。木の質感も、間取りの考え方も、私の好みに合っていた。ただ、その場所に流れている雰囲気が、自分には合わないと感じました。それでやめています。

これは評価ではありません。私に合わなかった、というだけの話です。同じ場所を見て、心地よいと感じる人はたくさんいる。

そして、いま正直に書いておくと、これは「答えの出ない問いを避けていただけ」かもしれません。持ち家か賃貸かという問いには、誰にでも当てはまる答えがない。私は無意識にそれを察して、答えの出る問いのほうに移っていた。そういう見方もできると思っています。

2,900万円で買った家が、7年後に5,000万円で売れた

2014年に買ったのは、神奈川県内の海沿いにある中古マンションでした。

当時、海に近い住宅の資産価値は低く見られていました。2011年の震災から3年しか経っておらず、沿岸部を避ける空気が残っていた。私はそこを気にしませんでした。海の近くに住みたかった。それだけの理由です。

7年住んで、2021年に売りました。5,000万円。買値との差は2,100万円です。

ここは正直に書きます。読みが当たったわけではありません。相場が動いただけ。あのタイミングで買って、あのタイミングで売った。それは運の要素が大きかったと思っています。

ただ、ひとつだけ後から言えることがあります。私は結果的に、売れる家を買っていました。駅からの距離、広さ、管理の状態。次に買う人が欲しがる条件を、意識しないまま満たしていたんです。

そしてここが、この記事のいちばん大事なところです。持ち家か賃貸かという議論では、この「出口」の話がほとんど出てきません。

持ち家と賃貸は、そもそも何が違う？

結論から言うと、違いは毎月の支払額ではありません。次の3つです。

• 費用の出方
• 自由度
• 出口があるかどうか

項目	持ち家	賃貸
初期費用	頭金・諸費用・登記費用などがまとまって出る	敷金・礼金・仲介手数料が中心
毎月の支払い	ローン返済（完済後はゼロになる）	家賃（住み続けるかぎり続く）
維持費	固定資産税・修繕費・管理費／修繕積立金がかかる	原則かからない
住まいの自由度	リフォーム・設備変更が自由にできる	原状回復の範囲に縛られる
住み替えの手軽さ	売却または賃貸に出す手続きが必要	解約して引っ越せば終わる
出口	資産として残る。ただし売れる保証はない	何も残らない。ただし負債も残らない

この表を見て、どちらが得だと感じたでしょうか。

おそらく、答えは人によって割れたはず。そしてそれは、この問いの性質をそのまま表している。

30年です。この間、地価も金利も家族のかたちも大きく変わりました。それでも比率はほとんど動いていない。

もし「持ち家が正解」あるいは「賃貸が正解」という一般解があるなら、30年もあれば比率は片方に寄っていくはず。寄っていないということは、答えが人によって違うということだと私は受け取っています。

これは、「和食と洋食、どちらが体にいいか」と聞くのに似ています。栄養の話としては議論できますが、答えは結局その人が何を食べたいか、どこに住んでいるか、何をアレルギーで避けるかで変わります。住まいも同じで、条件を並べただけでは決まらない。

持ち家か賃貸かは、どう計算すればいい？

結論から言うと、総額の比較には答えが出ません。前提をひとつ変えるだけで、結論がひっくり返る。

ネット上には「35年間の総支払額を比較」という試算がたくさんある。あれは計算としては正しいのですが、次のような数字を最初に置いてから計算しています。

• 何年住み続けるか
• ローン金利が何％で推移するか
• 家賃が何％上がるか
• 売却時にいくらで売れるか
• 修繕にいくらかかるか

このうちひとつでも動かすと、結論は入れ替わります。つまりあの試算は、答えを出しているのではなく、置いた前提を確認しているだけなんです。

では何を計算すればいいのか。私は次の3つに絞ることをおすすめします。

計算すること	見るポイント
① 何年住むつもりか	居住期間が短いほど、購入時の諸費用が重くのしかかります。転勤や転職の可能性が高い時期は、賃貸のほうが動きやすいでしょう
② 出るときに何が残るか	売れる物件か、いくらで売れそうか。周辺の中古成約事例を見れば、おおよその見当はつきます
③ 払えなくなったとき、どう逃げられるか	収入が下がったときの選択肢を先に確認しておきましょう。売る・貸す・借り換える、それぞれ何が必要かを知っておくと安心です

そして、計算に入れ忘れやすい費用があります。ここを落とすと、比較そのものが成り立たない。

見落としやすい費用	持ち家	賃貸
税金	固定資産税・都市計画税が毎年かかる	かからない
修繕	給湯器・外壁・屋根などを自分で負担する	原則オーナー負担
管理	マンションなら管理費・修繕積立金が毎月かかる	家賃に含まれる
更新	なし	更新料が発生する契約が多い
売買時	仲介手数料・登記費用・印紙税など	なし

※国土交通省の「令和6年度 住宅市場動向調査」によると、分譲集合住宅を取得した世帯の購入資金は平均4,679万円、中央値4,500万円でした。これは令和5年度に住み替えを行った世帯を対象にした調査で、地域や物件によって幅があります。あくまで相場感の目安として見てください。

私が家を選んだ理由は、条件表に載らないものでした

ここからは私の話です。

2021年に買ったのは、ログハウス。5,480万円です。

選んだ理由を並べてみます。においがいいこと。木が湿気を吸って吐くこと。そして、遊べる家だということ。

書き出してみて自分でも驚いたのですが、資産価値の話がひとつも出てきません。売るときいくらになるか、私はほとんど考えていませんでした。

買う前にあった不安は、メンテナンスです。木の家は手がかかります。塗装も定期的に必要になる。それは分かったうえで買いました。

なぜなら、手がかかることが私にとって減点ではなかったからです。むしろ、手をかけられる家のほうが面白いと思っていました。

こうやって書いていくと、私の選び方の癖が見えてきます。条件を表にして点数をつける、という決め方を私はしていない。やってみたいかどうかで決めています。

会社を辞めたときも同じでした。年収がいくら下がるか、退職金がいくらになるか。そういう計算はもちろんしましたが、最後に決め手になったのは、そこではなかった。

ただし、これは万人におすすめできる決め方ではありません。私にはたまたま、売れる家を買っていたという結果が残りましたが、そうならない可能性は当然ありました。条件を並べて冷静に決める人のほうが、失敗は少ないはず。

買ってよかったか。もう一度選べるなら、何を変えるか

結論から言えば、買ってよかったと思っています。

私の考えでは、こだわりのある家に住みたいなら、買うという選択はあっていい。賃貸では、においも、素材も、手の入れ方も選べない。そこに価値を感じるなら、買う理由になります。

ここで、お金の動かし方も書いておきます。マンションの売却益を、次の家に全額入れることはしませんでした。必要な頭金の一部に充てて、残りは再投資に回しています。

手元の現金をすべてつぎ込めば、借入は減ります。毎月の返済も軽くなる。ただ、そうすると資金が家に固定されて、次に動かせるものがなくなります。私は借入をゼロに近づけることよりも、動かせるお金を手元に残すほうを選びました。借入は、投資効率を考えて意図的に使っています。

財布の中身を全部出して買い物をするか、いくらか残しておくか。その違いに近いと思います。全部出せば借りずに済みますが、次に何か出てきたときに動けない。

もちろん、借入が増えれば、うまくいかなかったときの振れ幅も大きくなる。ここは人によって答えが変わるところです。

その考え方で、2022年に築古のアパートを一棟買いました。売却益の残りを、収入を生む形に置き換えたということ。

ただ、築年数が古く、市街化調整区域にある物件だったため、金利の安い金融機関は貸してくれませんでした。最終的に借りられたのは、金利3.75％、期間30年という条件。

そのうえで、もう一度選べるなら変えたいことがひとつだけあります。金利のシミュレーションです。

当時の私は、金利が上がっていく前提を持っていませんでした。低金利がずっと続くものとして計算していたんです。

これは、晴れの予報だけを見て、傘を持たずに30年の旅に出るようなものでした。行き先の天気を1日分しか調べていなかった、と言い換えてもいい。

借入を効率で使っている以上、金利が上がれば、その効率そのものが変わります。いまは金利が動き始めています。そこで考えているのが、減価償却が終わるタイミングでの繰り上げ返済です。減価償却が終われば経費として計上できる金額が減り、税負担の出方が変わる。その節目に合わせて借入を圧縮するのが、いまの私にとって現実的な手だと考えています。

これは後悔ではありません。想定が甘かった、というだけの話です。ただ、これから借りる人には効く話だと思うので、書いておきます。

借りる前に、ここだけは動かして計算する

• 金利が1％上がったとき、毎月の返済額はいくらになるか
• 金利が2％上がったとき、家計は回るか
• 変動と固定、どちらを選ぶか。その理由を自分の言葉で説明できるか

金融機関のサイトには返済シミュレーターがあります。数字を入れ替えるだけなので、5分あれば試せる。上振れしたケースを一度でも見ておくと、選ぶものが変わるかもしれません。

まとめ：今日、決められること

「持ち家か賃貸か」を、今日決める必要はありません。決めるべきなのは順番です。

順番	やること
1	これから何年、いまの場所に住むつもりかを書き出す
2	買う場合の「出口」を調べる。似た条件の中古物件が、いくらで売れているかを見る
3	金利を1〜2％上げた返済シミュレーションを回す
4	そのうえで、自分がどんな暮らしをしたいかを言葉にする

1から3は数字の作業なので、誰でも同じやり方でできる。4だけは、他人の答えが使えません。

私の場合、4が先にあって、1から3をあまり見ないまま買いました。結果的にうまくいきましたが、順番としてはおすすめしません。1から3を先に済ませたうえで、4で決める。それがいちばん納得のいく買い方だと思っています。