住まい・不動産

マンションの査定を頼む前に、決めておくことが3つありました。私は2つ決めていません

2022年に8年半住んだマンションを売りました。査定を頼む前に決めておくことが3つあって、私はそのうち2つを決めずに動き出しています。期限、社数、机上か訪問か。5つの軸で並べます。

公開日 2026.08.31 執筆大坪航

結論から言うと、査定を頼む前に決めておくことが3つあって、私はそのうち2つを決めずに動き出しました。

2022年に、8年半住んだマンションを売っています。仲介と買取を同時に動かして、決まったのは仲介でした。その過程は仲介と買取を同時に動かした記事に書いています。

この記事に書くのは、その手前の話です。どこに、どういう形で査定を頼むか。私が何を見落として、いま同じことをやるなら何を先に見るか。

※私は宅地建物取引業者ではありません。売った側の一人としての記録です。制度も相場も変わります。

私が査定を頼むときに見る、5つの軸

先に軸を出します。この5つで、頼み先も頼み方も決まります。

軸	見ること
1. 期限	いつまでに現金化するか。決まっているか、決まっていないか
2. 同時に話す社数	1社に絞るか、複数に出すか
3. 査定の形	机上で済むか、家に上がってもらうか
4. 扱える相手か	そのエリア・築年数・種別を、その会社が扱っているか
5. 自分の決心	売ると決めているか、まだ迷っているか

私が決めずに動いたのは、1と5です。

軸1：期限があるかどうかで、全部が変わる

うちは期限がありました。次の家の引渡しが12月20日と決まっていた。

そこから逆算すると、9月には売り出していないと間に合いません。価格より先に、日付が効く状況でした。

8月29日、妻はこう書いています。

「早く売れた方が気が楽だしね！」

高く売ることより、早く決めることを先に置いた。ここは、あとから見ても正しかったと思っています。

期限がない人は、逆のことができます。相場を見ながら、納得する額が出るまで待てる。同じ「査定」でも、期限の有無で頼む相手が変わります。

💡 飛行機の便を取るのに似ています。日付が決まっている人と、いつでもいい人とでは、探し方がまるで違う。安い便を探せるのは、日付を動かせる人だけです。

軸2：1社に絞るか、複数に出すか

うちは複数に出しました。仲介と買取を同時に動かし、賃貸に出す案も並べています。

理由は単純で、1社の査定額だけ見ても、それが高いか安いかは分からない。これはリフォームの見積もりで先に学んでいました。最初の1社で決めかけて、妻に止められています。

ただ、複数に出すと連絡が増えます。電話も来る。そこを面倒だと感じる人はいると思います。

頼み方	良いところ	しんどいところ
1社に絞る	やりとりが1本で済む	その額が妥当か判断できない
複数に同時	幅が見える。担当者を比べられる	連絡の本数が増える
複数を順番に	落ち着いて比べられる	時間がかかる。期限がある人には向かない

期限があるなら同時、ないなら順番。うちは期限があったので同時にしました。

軸3：机上か、訪問か

机上査定は、住所と広さと築年数から出すものです。訪問査定は、家に上がってもらう。

金額の精度は訪問のほうが上がります。ただ、こちらの時間と手間は、机上とまるで違います。

うちは内見を受ける側でもあったので、部屋を整える作業が発生した。妻と手紙まで用意しています。その話は別の記事に書きました。

相場だけ知りたい段階なら、机上で足ります。売ると決めてから、訪問に切り替えればいい。

💡 健康診断と精密検査の関係に近いと思っています。まず簡単なほうで当たりをつけて、必要になったら詳しく見る。最初から全部やると、時間が持ちません。

軸4：その会社が、自分の物件を扱えるか

ここは、私が当時ほとんど考えていなかったところです。

不動産会社には、得意な地域と種別があります。マンションを主に扱う会社と、戸建てや土地を扱う会社は違う。営業所のある地域から外れると、そもそも受けてもらえないこともあります。

査定を頼む前に、その会社が「自分の物件を扱っているか」を見る。これをやっていないと、返事が来ない理由が分からないまま待つことになります。

うちの場合は、地元の会社と大手の両方に声をかけていました。結果として決まったのは仲介でしたが、それは狙ったというより、動かした3本のうち1本が先に決まった、というだけです。

軸5：売ると決めているか

これが、いちばん効きました。

日付を並べます。

日付	できごと
2022年4月16日	内見が入る
2022年7月28日	「本格的に売却目指す」と書く
2022年7月31日	専任媒介契約

4月に内見を受けているのに、売ると決めたのは7月末です。3か月半、決めないまま人を家に上げていました。

このときは手紙もなく、花も置いていない。何を聞かれるかも考えていなかった。売ると決めていないので、準備のしようがなかった、というのが正直なところです。

査定は、決めた人がやると意味を持ちます。決めていない段階でやると、数字だけ受け取って何も動きません。

💡 受けると決めていない試験の願書に似ています。出すだけなら出せる。ただ、勉強は始まりません。

私が使わなかったもの、使ったもの

正直に書きます。私は一括査定サイトを使っていません。

2022年の売却では、地元の会社と、買取業者からの連絡と、大手の仲介を並べました。一括査定サイトに登録して複数社から連絡が来る、という経験はしていない。だから使い勝手について書けることがありません。

いま同じことをやるなら、期限がある売却だったので、一括査定は選択肢に入れると思います。同時に複数社の幅が見えるのは、逆算しなければならない場面では効きます。

ただ、これは「やらなかったことについての推測」です。やった人の話ではありません。

頼み方は、4つの型に分かれます

私が見た範囲で、査定の頼み先は次の4つに整理できます。サービス名ではなく、型で選ぶほうが間違えません。

型	向いている場面	注意すること
一括査定サイト	期限があり、幅を一度に見たいとき	連絡の本数が増える。対応エリアと物件種別を先に見る
大手の仲介に直接	扱いの実績と、担当者の質を重く見るとき	営業エリアが決まっている。外れると受けてもらえない
地域の会社に直接	その地域の事情を細かく見てほしいとき	扱える種別が限られることがある
買取業者	期限が厳しく、現金化を先に置きたいとき	仲介より価格は下がりやすい。うちも声はかかったが選ばなかった

この4つは、どれが優れているという話ではありません。軸1（期限）と軸5（決心）が決まれば、自然に絞られます。

この記事が向かない人

はっきり書いておきます。次の場合、この記事の内容は当てはまりません。

名義人が自分だけではない（相続・共有名義）
住宅ローンの残債が売値を上回りそう
今すぐ現金が要る

1つ目は、名義人全員の合意が要ります。2つ目は、通常の売却とは別の手続きの話になる。3つ目は、仲介だと時間がかかるので、そもそも前提が違います。

いずれも、私が通っていない道です。通っていない道について、私は書けません。専門家に当たってください。

私がもう一度売るなら、この順番でやります

順番	やること	理由
1	売ると決める	決めていないと、準備そのものが思いつかない
2	期限を決める	価格より先に、日付が効く
3	机上査定で幅を見る	まず桁を知る。手間が軽い
4	扱える会社かを確認する	エリアと種別が合わないと進まない
5	訪問査定に切り替える	決めてから、精度を上げる