収益物件の1軒目の条件を、紙に書いた。2日後に書き直した

結論から言うと、私は収益物件を買う前に、1軒目の条件を紙に書きました。そして2日後に、書き直しています。

書いたのが2023年3月17日。書き直したのが3月19日。中身は、はっきり変わっていました。

この記事に書くのは、その2枚と、2日で何が変わったか。不動産投資の勧めではありません。当事者の記録です。

※私は不動産の専門家ではなく、買った側の一人です。家賃と利回りの実額、取得価格は書きません。物件が特定されるからです。

1枚目（3月17日）

原文です。

「不動産投資目標　◆経済的な自由を手に入れ、場所と時間を問わず働いて稼げる仕組みの構築」

朝の8時27分に書いています。

【ポイント】

• リスクは極力減らす
• 事業としては長期的に拡大させる
• 税制面で優遇が得られるような物件を買い仕組みを構築する

【1軒目購入ポイント】

• 銀行融資金額はMAX（連帯保証OK、好条件金利で買える物件を軸に選ぶ、資産管理法人設立）
• 事業拡大という観点から、2棟目購入に移行しやすい物件を選びたい

以上です。これで全部でした。

いま読むと、買う物件を決めるには足りません。「リスクは極力減らす」と書いてありますが、何がリスクかが書いていない。

2枚目（3月19日）

2日後の夜18時54分。同じ見出しで、もう一度書いています。

増えたのは4か所でした。

増えた項目	中身
リスクの定義	「自分たちが最大限に感じるリスク:売りにくい、売れない」
エリア	「土地勘のあるエリアが希望」。ただし「優先度は、お話を伺う中で低くなっており、それより投資効率が優先度は高い」
新築を外す理由	「マネタイズできるまでに期間を要するので、1軒目で新築は得策でないと感じたため」
出口	「6-7年程度の中長期で売り抜けられるような物件を選びたい」

2日のあいだに、人に会っています。

エリアの項目に「お話を伺う中で」と書いてあるのが、その証拠です。自分の希望を書いた翌々日に、その希望の優先度を自分で下げている。

「合理的な理由はない」と、自分で書いている

2枚目でいちばん覚えているのが、この一文です。

出口を6〜7年と書いたあとに、こう続けています。

「ここに関しては、合理的な理由はない。ただ、不動産投資の成功体験を早い段階で獲れれば、自分たちにもプラスに働くのではないかと感じるため」

根拠がないことを、根拠がないと書いています。

いま読んで、ここがいちばん良かったと思っています。理由をあとから作らなかった。数字で説明できないものを、説明できないまま条件に入れた。

書いていなければ、あとで「相場から見て妥当だから」などと言っていたはずです。

そもそも、なぜ紙に書いたのか

その少し前、3月1日に私はこう書いています。

「調べれば調べるほどに、不動産って面白いよね。というのが、2人の一致した意見です」

面白い、が最初でした。目標より先に、興味がある。

ただ、面白いだけで買うと、目の前の物件が全部よく見えます。実際、この時期に検討したものを並べると、種類がばらばらです。

• 一棟のアパート
• 戸建ての賃貸
• 平屋を直して貸す案
• 軍用地（土地を持って国から賃料を受け取る形。相続税評価額が下がる、という説明を受けた）

軍用地まで見ています。性質がまったく違うものが、同じ表に並んでいた。

条件を紙に書いたのは、この状態を止めるためでした。物差しがないと、比べられません。面白いかどうかは、物差しになりません。

決めるまでに、何を見たか

4月のひと月だけで、少なくとも5件を具体的に検討しています。エリアも都県をまたいでいます。

見送ったものの理由は、だいたいこの3つでした。

• 売りにくい（1枚目には書けていなかったリスク）
• 建て替えや用途変更ができるか分からない
• 自分たちの管理の手が届かない場所にある

3つ目は、条件の紙には書いていません。見に行って、はじめて出てきたものです。

紙に書いた条件は、現地で増えます。そこは、書いた時点では分かりませんでした。

見送った物件を、現地で見たときのメモ

3月26日、紹介された一棟を現地で見ています。この物件は、結局買っていません。そのときのメモが、これです。

• よかった点：住んでいる人が多く、周辺も静かなエリア。築31年だが外観は比較的きれい
• ポストが劣化していて目立つ位置にあるので、交換すれば古い印象が減る
• 気になる点：木造で減価償却期間が短く、売却前にデッドクロスが起きる
• 気になる点：取り壊して、新しい建物を建てられるか

「ポストが古い」と「デッドクロス」が同じメモに並んでいます。見た目の話と、税金の話。どちらも自分の目で見て書いたものです。

買うと決めてからの流れ

実際に買ったのは、翌月に出てきた別の物件です。条件が決まっていたので、そこからは速く進みました。

時期	やったこと
3月17日・19日	条件を書く
3月26日	紹介された物件を現地で確認（見送り）
4月20日	市役所で確認する項目を洗い出す
4月24日	正式に買い付けを依頼。契約から引渡しまでの流れを先に確認
5月10日	購入申込が決着。翌日に本契約と手付金
6月	引渡し

4月20日、私はこう書いています。

「物件取得前に市役所に、将来的に市街化調整区域から外れるかの確認や、アパート取り壊して戸建てを建てるのは可能かを確認」

買う前に、役所に聞く。これは自分では思いつかず、人に教わったことです。

※市街化調整区域・再建築の可否は、物件ごと・自治体ごとに扱いが違います。私が確認したのは私の物件についてであって、一般論として書けません。買う予定があるなら、その物件の所在地の自治体に直接確認してください。

そして4月24日、契約の流れを先に整理しています。買い付け → 5月に売買契約とローン本申込み → 6月に引渡し。そのメモにはこう書いてあります。

「※このタイミングで、再建築不可であれば没になる」

没になる条件を、先に書いてありました。

うまく書けていなかったところ

正直に書きます。1枚目にあった「税制面で優遇が得られるような物件」は、中身が空でした。

何の税で、どう優遇されるのか。書いていません。実際、そのあとの検討でこの項目が判断に使われた形跡がありません。

言葉として立派なだけの条件は、条件として働かない。これも、あとから分かったことです。

いま同じことをやるなら

使える形にしておきます。

書くこと	理由
自分にとってのリスクを、言葉で定義する	私は「売りにくい、売れない」だった。人によって違う
捨てるものを書く	欲しいものだけでは決まらない
根拠がない条件は、「根拠がない」と書く	あとで理由を作らずに済む
没になる条件を先に書く	進んでから気づくと、止められない
日付を入れて、書き直す	2日で変わった。変わった記録が残る

いちばん効いたのは、5行目でした。

1枚しか書いていなければ、私は「最初から投資効率で選んだ」と思い込んでいたはずです。2枚あるから、2日前まではエリアで選ぶつもりだったと分かる。

自分の判断がいつ変わったかは、そのとき書いたものしか教えてくれません。

※この記事の日付と文面は、私自身の当時の記録です。取得価格・家賃・利回りの実額、物件の所在地は書いていません。税制・都市計画の扱いは物件と自治体ごとに違います。私は勧める立場にありません。

家を買ったときの話は住宅ローンと転職の順番の記事、住むための家をどう考えたかは持ち家か賃貸かの記事にあります。